El procedimiento mercantil es más rápido y el juez competente puede ser el de los tribunales del Fuero Común o el de Distrito. Cuando se quisieren limitar, en los tres casos que este artículo contiene, las facultades de los apoderados se consignarán las limitaciones o los poderes se harán especiales. 3. En escritura pública; II. El objeto directo propiamente es la creación de obli­ gaciones, y en este sentido hay que recordar que el conx„-x _ li * tratos. Justiniano lo explicaba: “XI. Con base en los mencionados artículos 2314 y 2315 algunos autores conceptúan que en la compraventa con reserva de dominio, existe una unión de contratos con de­ pendencia alternativa, pues consideran que es una compra­ venta sujeta a condición suspensiva (pago del precio) y un contrato de arrendamiento sujefo a condición resolutoria, EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 147 esto es, mientras no se pague la totalidad del precio el comprador será arrendatario. Así lo ha resuelto la Suprema Corte de Justicia en jurisprudencia definida, ai decir: 204 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO L u g a r d e p a g o d e l a s rentas. En el Derecho romano la tácita recon­ ducción se daba concediendo al arrendatario un plazo igual al originalmente convenido. Por regla general este contrato es con­ mutativo, pues desde que se celebra se sabe a ciencia cierta cuáles son las ganancias y cuáles son los provechos. 419). El artículo 2554 en su primer párrafo, establece el mandato para pleitos y cobranzas, que otorga facultades tanto para el ámbito judicial como extrajudicial, el se­ gundo, se refiere para actos de administración; y. el ter­ cero, para actos de riguroso dominio. Concepto, clasificaciones, categorías, interpretación, efectos y principios de la contratación.- En el escrito privado, firmado por el otorgante y dos - testigos y ratificadas las firmas ante Notario - Público, Juez de Primera Instancia, Juez de Paz, o ante el corres­ pondiente funcionario o empleado administrativo, cuando el mandato se otorgue para asuntos administrativos, y III. La promesa es un contrato perfecto y obligatorio para las partes, no se está sujeto a ninguna condición para que genere la obligación de celebrar un contrato futuro, pues aunque se fije un plazo para hacerlo, éste sólo generará obligaciones de hacer. El mutuo y comodato están definidos en un solo artículo: A r t í c u l o 2661.—Bajo el nombre de préstamo se compren­ de toda concesión gratuita por tiempo y por objetos de­ terminados, del uso de una cosa no fungible, con obliga­ ción de restituir ésta en especie; y toda concesión gratuita o a interés, de cosa fungible con obligación de devolver otro tanto del mismo género y calidad. El artículo 1456 C.C. Para clasificar los contratos, pueden ser considerados: 1ro. Reales. Por lo que se refiere al objeto material o sea la cosa donada, como derogaciones a la regla general se establece que no pueden ser objeto de donación las cosas futuras, y que se puede donar todo el patrimonio, siempre y cuan­ do el donante se reserve bienes suficientes para subsistir (Art. VII. -lUO „ T\ 7 A X-X -TU , 1 1 UC. Al respecto el artículo 75 del Código de Comercio establece: T r\ lev reputa ?.ctOS cié COIT 1 e rr 'i°‘ XVII. Los interventores nombrados por el testador o por los herederos; V. Los representantes, administradores e intervento­ res en caso de ausencia; VI. México ha intervenido en varios tratados internacionales sobre la forma y la representación. Vol. Vol. A n tí mioei An tmncpriho «omolmonto \i o r* t n O 11 7 c\ lo / A wvJliUUUWViOu U UllJViiW MI wiuiinv*»kv j MV *** opinión de dicho tratadista: r* Borja Soriano. B) Que la finca no esté arrendada. Así por ejemplo es bilateral y gratuito el mutuo simple. “Tampoco se revocarán por ingratitud, a no ser que el donante fuere un extraño, que la donación haya sfdo hecha a ambos esposos y los dos sean ingratos” (227). Los ejecutores testamentarios y los que fueren nombrados en caso de intestado; IV. Cuando en un contrato cele­ brado por tiempo determinado, el arrendatario continúa en 210 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO posesión del inmueble y el arrendador percibiendo las ren­ tas, se entiende prorrogado por tiempo indeterminado (Art. j) Si se declara la nulidad del matrimonio, sé siguen las reglas señaladas en el artículo 262. Artículo 2559.—En el caso del artículo 2557, podrá el mandante exigir del mandatario la devolución de las sumas que le haya entregado y respecto de las cuales será con­ siderado el último como simple depositario. El código dice: Artículo 1 8 0 0 . LVIII, pág. Si el arrendador vende sin notificar al arrendatario, éste tendrá el derecho de retracto y al pago de daños y perjuicios que consiste al equivalente de 6 meses de renta. Derecho Alemán En el derecho alemán, al igual que en el romano, el contrato sólo crea obligaciones de dar. 1 A rtículo la obli­ A rtículo 2244.-—La promesa de 'contratarlo—sea el con­ trato preliminar de otro puede ser unilateral o bilateral. 23. se des­ virtúa su naturaleza, pues el consentimiento no se refiere a un facere consistente en la celebración de un contrato futuro, sino que contiene obligaciones de dar. pág. Intuitu personae. EL CONTRATO DE MANDATO 273 Interdicción. Una­ nimidad de 4 votos. Cktrc cddes tckcaes b db `ekbmlýk purb e. rcmlprembs, cs `cmlr mektrbvlckck ukb prcstbmlýk y ukb mektrbprcstbmlýk, per de tbkte, mb`b ukb `c dbs pbrtcs cs `cu`erb y bmrcc`erb b db vcz. II, VIII)”. En caso de uso exagerado el comodatario tendrá que indemnizar al comodante por los daños que sufra la cosa. Respetarse el precio que se haya pactado originalmente en operaciones a plazo o con reserva de dominio, salvo lo dispuesto en otras leyes o convenio en contrario; y V. En caso de haberse efectuado la operación, el provee­ dor deberá enviar al consumidor al menos un estado de cuenta bimestral, por el medio que éste elija, que con­ tenga la información relativa a cargos, pagos, intereses y comisiones, entre otros rubros. Asimismo el artículo transcrito dispone que será nula la cláusula en la que se estipule que no se puede vender 128 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO a ninguna persona, usía prohibición se Jebe a que ias pai­ tes no pueden provocar que un bien se vuelva inalienable. El con­ trato -se puede convalidar otorgándolo en la forma estable­ cida por la ley o ejerciendo la acción proforma en los términos del artículo 27 del Código de Procedimientos Ci­ viles que expresa: El perjudicado por falta de título legal, tiene acción para exigir que el obligado le extienda el documento corres­ pondiente. T , lle­ var a cabo las mismas formalidades exigidas por la lev para el mandato. Lo dispuesto en este artículo no priva al arrendatario del derecho de defender, com o poseedor, la cosa dada en arrendam iento. Contratos instantáneos, de tracto sucesivo, de ejecu­ ción escalonada y de ejecución diferida. Como lo señalé, en la compraventa se estila que el comprador absorbe todos los gastos, im­ puestos, derechos y honorarios, a excepción hecha del 126 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO pago dei Impuesto Sobre la Renta, que es por cuenta del enajenante. Esta unificación la encontramos en una forma más in­ cipiente y menos amplia, en el pacto andino y en los acuerdos trilaterales entre México, Canadá y los Estados Unidos. Si se desea que el contrato de compraventa surta afec­ tos contra terceros, se debe inscribir en el Registro Público de la Piopiedad, no obstante que dicha inscripción no es una formalidad. Si se trata de bienes muebles que no sean sus­ ceptibles de identificarse los contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere adquirido los bienes a que esta fracción se refiere. 5. M é x i ­ co. 1980, p. 54. Estas características hacen que la compraventa se dis­ tinga de otro tipo de contratos. Esta última clasificación se llama contratos mixtos o complejos, los que se caracterizan por ser un solo contrato en el que participan otro contrato tí­ pico o cláusulas de otro contrato tipico. Las generales se encuentran establecidas en el articu­ lo 450 del Código Civil o sea, tienen incapacidad natural y legal: los menores de edad; los mayores de edad que por causa de enfermedad reversible o irreversible, o que por su estado particular de discapacidad, ya sea de carácter tísi­ co, sensorial, intelectual, emocional, mental o varias de ellas a la vez, no puedan gobernarse, obligarse o manifestar su voluntad, por sí mismos o por algún medio que la supla. En caso de que un incapaz haya celebrado el contrato: 2520.—El incapaz que acepte el depósito puede, si se lé demanda por daños y perjuicios, oponer como A rtículo EL CONTRATO DE DEPÓSITO 231 excepción la nulidad del contrato; mas no podrá eximirse de restituir la cosa depositada si se conserva aún en su poder o el provecho que hubiere recibido de su enaje­ nación. Pació de no vender a determinada persona. Como se estudió con anterioridad, en las donaciones onerosas sólo se considera donado el exceso. La frecuente unión de estas figuras jurídicas, es la razón por la que la mayor parte de los códigos regulan indistintamente el mandato y el poder. 2514). no puede ser compelido el otro a que cumpla por su parte” (Art. April 2021. En el caso de la promesa de contratar, el acuerdo recae sobre la obligación de hacer, consistente en la cele­ bración de un contrato futuro y por lo tanto, en las ca­ racterísticas esenciales del contrato a celebrar y c.1 tiempo fijado para su otorgamiento. Los depósitos por causa de comercio; XVIII. La mayoría de la doctrina lo define como el contrato por el cual una persona llamada mandataria, se obliga a ejecutar actos jurídicos procesales-en nombre y por cuenta del mandante. Los requisitos esenciales para que opere la tácita recon­ ducción, según los artículos 2486 y 2487 del Código Civil para el Distrito y Territorios Federales, son: la continuación del inquilino en el uso y disfrute de la cosa arrendada, después del vencimiento del contrato, y la falta de oposi­ ción del arrendador. El contrato de promesa se utiliza comúnmente en el otor­ gamiento de créditos hipotecarios concedidos por las insti­ tuciones bancarias a sus empleados, quienes al conocer el monto de su crédito, pueden avocarse a conseguir un inmueble adecuado, y para “asegurar” la operación, en tanto se cubren los requisitos administrativos del banco y se obtienen los documentos necesarios (dertificado de libertad de gravámenes, avalúo, etcétera), celebran un contrato de promesa de compraventa respecto del in­ mueble. La sanción por falta de hcitud en el objeto, motivo o fin, provoca la nulidad absoluta. 2. D erechos y obligaciones del comitente a) Reembolsar al comisionista, de contado y mediante cuenta justificada, los gastos efectuados por éste y los intereses devengados desde el día en que los hizo. Los mandatarios; III. 2140, frac. Quinta Época: Tomo LI, Pág. —Cuando el mandatario obra e n su propio nombre, el mandante no tiene acción contra las personas con quienes el mandatario ha contratado, ni éstas tam­ poco contra el mandante. Y por otro lado el 2246 señala que para que la pro­ mesa de contratar sea válida debe: 1. A rtículo 74. Nto obstante que se haya fijado plazo, también, por justa causa, el depositario tiene la facultad de devolver anticipadamente la cosa depositada (Art. 2810), Sonora (Art. Independientemente de lo anterior, el artículo 2247 esta­ blece que ya sea unilateral o bilateral: Si el promitente rehúsa firmar los documentos necesa­ rios para dar forma legal al contrato concertado, en su rebeldía los firmará el juez salvo el caso de que la cosa ofrecida haya pasado por título oneroso a la propiedad de tercero de buena fe, pues entonces la promesa que­ dará sin efecto, siendo responsable el que la hizo de todos los daños y perjuicios que se hayan originado a la otra parte. El código establece li­ bertad de formalidades al no señalar para su validez que el consentimiento se exprese por escrito o en escritura pública. Pero como sea cual fuere la esfera social en que el hombre se halle colocado, no puede ser comparado con los seres irracionales y menos aún con las cosas inanimadas, parece un atentado contra la digni­ dad humana llamar alquiler a la prestación de servicios personales. 2140, frac. Igualmente autores como Ramón Sánchez Medal, se inclinan por esta posición, pues consi­ deran que de esta manera, los efectos de la inscripción del contrato definitivo, se retrotraerán a la fecha de la anotación preventiva del preparatorio. Porque el consentimiento no se haya manifestado en la forma que la ley establece. EL CONTRATO DE COMPRAVENTA 129 • A r t i c u l o r'—Se prohíbe ei contrato de promesa de venta sobre el bien raíz que haya sido objeto del de com­ praventa entre los mismos contratantes. O bligaciones del depositante p Remunerar. 2554). Por ejemplo, el mutuo y el comodato. ©Cayetano Casillas y Casillas. 188 BERNARDO PEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO La Ley de Bienes Nacionales establece que en los arren­ damientos en que participa la Federación o las empresas paraestatales, la renta debe señalarse por el Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales (INAABIN) (Art. I) y sin abandonarlo (2591, L parte), ya sea siguiendo las instrucciones del mandante o las que en forma personal le dicte su razonamiento en relación con sus conocimientos (2588, frac. La Suprema Corte de Justicia ha establecido claramente la distinción entre los contratos de promesa de venta y de compraventa, y ha considerado que cuando las partes convienen en el precio y en la cosa y aun entregan ambos o sólo uno de ellos, pero no se llenan las solemnidades externas del contrato, se está en presencia de lo que la doctrina reconoce con e! No obstante que para la validez de algunos con­ tratos la ley establece determinada formalidad, para otros no señala alguna en especial. Por regla general es instantáneo, pues las obligaciones y los efectos se llevan a cabo en el mismo momento de su celebración. Para que proceda la acción de ingratitud, es necesario hacerla valer dentro del año siguiente en que el donante tuvo conocimiento de los supuestos de ingratitud. Por su parte el mandato no es representativo, sin embargo, puede serlo si va unido con el otorgamiento de un poder, es decir, el mandato siempre requiere del poder para ser representativo y surta efectos entre mandante y tercero. De esta forma se podría volver a mencionar todo lo establecido en el capítulo de la compraventa relativo a la transmisión de la propiedad, como el lugar y tiempo de la entrega de la cosa vendida o permutada, la obligación del saneamiento para el caso de evicción o por vicios ocul­ tos, etcétera. La gestión de negocios ratificada o mandato RETROACTIVO La definición legal de la gestión de negocios, se expresa en el artículo 1896 del Código Civil, al decir: El que sin mandato y sin estar obligado a ello se encarga de un asunto de otro, debe obrar conforme a los intereses del dueño del negocio. 9 P. 33. 3 o Que se hipoteque, embargue o grave en forma alguna el inmueble objeto de la operación. Si el notario se cerciora que es el domicilio del destinatario y no se encuentra persona alguna "podrá practicar la notificación mediante la fijación del instructi­ vo correspondiente en la puerta u otro lugar visible del domicilio del buscado, o bien depositando de ser posible el instructivo en el interior del inmueble indicado, por cualquier acceso” (131). que se presume si el tercero conocía el mal estado de los negocios del primero. Nuestro código regula simultáneamente los objetos jurí­ dicos, tanto directo como indirecto, sin hacer distinción con el objeto material del contrato. Ahora bien, cuando se menciona el carácter de arrendatario o el término “renta” se refiere única y exclusivamente para fijar la indemnización en caso de rescisión. Al ser la compraventa obligacional, puede adquirirse el objeto posteriormente, para cumplir la obligación, de transmitirlo. decidió que el anatocismo en materia bancaria no está afectado de nulidad. BERNARDO EEREZ FERNANDEZ DEL CASTILLO 216 Por lo que se refiere a casa habitación, el articulo 2448 H establece: El arrendamiento de fincas urbanas destinadas a la habi­ tación no termina por la muerte del arrendador ni por la del arrendatario, sino sólo por los motivos establecidos en las leyes. A rtículo 75.—En los contratos de adhesión relacionados con inmuebles se estipulará la información requerida en el Capítulo Vil, fecha de entrega, especificaciones, plazos y demás elementos que individualicen el bien, así como la información requerida en el artículo 73 Ter. O bligaciones del mandante a) Expensar a petición del mandatario, de los recur­ sos necesarios para llevar a cabo el mandato (Art. Donaciones mortis cansa. Esta prohibición es lógica toda vez que la finalidad de los actos de administración, es conservar e incremen­ tar el patrimonio del representado y cuando se celebra un contrato de comodato, al no percibir utilidad alguna, normalmente no se incrementa sino se disminuye su pa­ trimonio. 2393). Por tratarse de una conva^d^^'ó 0 *-*- . O sea, si los géneros prestados no eran del mutuante y el mutuatario se ve privado de ellos por una sentencia eje­ 178 BERNARDO PÉREZ FERNÁNDEZ DEL CASTILLO cutoriada que así lo haya establecido, aquél responde del saneamiento por evicción. La formalidades en caso de compraventa: ley establece como A r t í c u l o 2316.—El contrato de compraventa no requiere para su validez formalidad alguna especial, sino cuando recae sobre un inmueble. L a ilicitud debe recaer sobre el objeto tanto jurídico como material del contrato. ¿Qué y cómo se debe entregar la cosa? 2277). A spectos fiscales En México, a través de la Ley del Impuesto sobre la Renta, se grava marcadamente la donación de bienes in­ muebles, pues se considera que lo donado representa un ingreso para quien lo recibe. Como una novedad, la legislación actual instituye la acción proforma, que da derecho a cualquiera de las par­ tes para pedir judicialmente que el contrato se otorgue en la forma establecida por la ley. En caso de operaciones a crédito, el señalamien­ to del tipo de crédito de que se trata, así como una proyección del monto a pagar que incluya, en su caso, la tasa de interés que se va a utilizar, comisiones y cargo. indepen­ dientemente de que es una causa de la rescisión del con­ trato (2489, frac. El conciliador preparará y propondrá a las partes, alter­ nativas de solución al litigio. Como se desprende de la lectura de este artículo, la di­ ferencia entre el mutuo con interés y el mutuo simple, es que en éste último sólo hacen responsable al mutuante si tenía conocimiento de los vicios ocultos y no dio aviso oportuno al mutuatario. Regulación totalmente no­ vedosa, pues aunque era una práctica la transmisión per cartarn o por una cláusula en la constituto posesorium, ninguna nación la había incorporado a su legislación. Unanimidad de 4 votos. Planiol y Ripert 10 comentan que la palabra poder (procuration) se emplea 10 Rojina Villegas, Rafael, cita a Planiol y Ripert, en Derecho civil mexicano, tomo 6 o , Contratos, Vo!. 2291). a) Para ser preferido en la celebración de un nuevo contrato de arrendamiento. f) Intuitu personae. 1872.—Landero Gómez, Francisco y Coags. El poderdante después de revocar el poder y requerir los documentos que ]o acreditaban, no es responsable de la actuación que des­ pués ficticiamente haga el exapoderado en su nombre. Manuel. Por su parte el artículo 2227 indica cuáles son los efectos de iíd nulidad relativas La nulidad es relativa cuando no reúne todos los carac­ teres en unciados en el artículo anterior. En el primero, como podría ser el testamento, no existe acuerdo de voluntades, sino sólo manifestación de voluntad de una persona. de Manuel Castro, México, 1861, p. 178. Para que la compra con reserva de dominio surta efectos contra tercero, es necesaria su inscripción en el Registro Público, pues si no se inscribe se considera que el com­ prador tiene plena disposición del bien. Ahora bien, no hay que confundir la venta de cosa fu­ tura con la venta de cosa ajena, pues las cosas futuras son los bienes corporales que no existen y por lo tanto toda­ vía no pertenecen a nadie. Por este medio se enajenan los fundos estipendiarios o tri­ butarios, que así se llaman los fundos situados en las pro­ vincias. A.D. 926/59.—Justo Hernández Orozco. Ronald F. Clayton En caso de preventa, el proveedor deberá exhibir el proyecto ejecutivo de construcción completo, así como la maqueta respectiva y, en su caso, el inmueble mues­ tra; II. Núm. Por lo que se refiere a las ventas judiciales: A r t I c u l o 2324. Mayoría 4 votos___________ Volumen CXXII], pág. Artículo 2285.—Los gastos de la entrega de la cosa ven­ dida son de cuenta del vendedor, y los de su transporte o traslación de cargo del comprador, salvo convenio en contrario. Esta solución no puede aceptarse; todo lo que quiere la ley es que el mandatario general no pueda sino administrar; pero le confiere el derecho de admi­ nistración en toda su plenitud.